<input id="3uo8x"></input>
  • <sup id="3uo8x"><menu id="3uo8x"><small id="3uo8x"></small></menu></sup>
  • <dl id="3uo8x"></dl>
  • <li id="3uo8x"><s id="3uo8x"></s></li>
    論壇風格切換切換到寬版
    • 166069閱讀
    • 33回復

    如何有效快速地成立業主委員會 [復制鏈接]

    上一主題 下一主題
     

    發帖
    63
    風云錢幣
    161
    風云威望
    76
    風云貢獻
    96
    風云銀元
    86
    風云好評
    86
    只看樓主 倒序閱讀 使用道具 樓主  發表于: 2012-05-27
    — 本帖被 黃石驗房師★ 執行加亮操作(2012-05-27) —
    該如何有效快速地成立業委會呢?
      住戶間相互了解有限
      牽頭者面臨重重困難
      南郊某小區的業主王力(化名)最近有點煩,入住了4年的小區,物業管理總是讓人不滿意:電費收取不合理,管道維修不及時等等,“個人去溝通時,總覺得物業不重視,推三阻四。”為了有個和物業平等對話的平臺,從2009年底,小區計劃籌備業主委員會。然而,接下來的情況讓他非常頭疼。
      首先面臨的是誰來籌備的問題。年輕人要上班沒有那么多時間,只能寄希望于退休后的老年人。但很多老年人存在業主身份認定等問題,因為大多是以兒女的名義買的房,不是房產證上的“業主”。發起人的確定用了近一個月時間,召集業主第一次開會又用了3個月時間。響應小區里貼通知的人不多,大部分業主一直在觀望。沒有大的場所,第一次會議的地點放在了小區籃球場。業主相互間不太熟悉,要取信于大家顯得很不容易。一年過去了,當初發起籌備的5個人,只剩下王力還在堅持。
      西安洪振律師事務所武軍律師認為,成立難首先在于要求有點高。最新修訂的《西安物業管理條例》第二十三條規定的成立條件是符合下列情形之一:物業出售且已經交付使用的建筑面積達到物業管理區域建筑物總面積50%以上;或是首套物業出售并交付使用滿兩年,且房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業管理區域建筑物總面積20%以上。

      陜西平鏡律師事務所周文海律師從2004年就關注業主委員會成立的難題,并多次參與業主委員會成立的法律咨詢工作。在他看來,業主委員會和村民委員會雖然聽上去相似,但實際上卻很不同。村委會選舉時因為知根知底,有公信力的領導很容易選出,但小區居民來自五湖四海,互相之間不太了解,除非發生影響集體利益的事情,平常聯系較為松散。
      2008年,北郊某大型小區欲成立業主委員會,發起人獲得了業主的信任,開發商也提供了會議室,但拿委托書去房地局備案時,遭到“能不能代表業主”的質疑。這時,有業主指責做防護窗生意的發起人是為了私利,發起人的確有這個想法,但被無限放大之后,立刻遭到普遍質疑。最后,發起人干脆賣了房子一走了之。
      平臺難找,這好比新生選班長。雖然相互之間不了解,但大家至少坐在一個教室,而一般小區里是缺乏“教室”這個平臺的。網絡論壇現在比較發達,以此為平臺是否能夠解決這一問題?王力所住小區的qq群已經成立兩年,但通過這種方式的了解“還是不夠”,很多老年居民也不習慣使用網絡。
      和物業沒矛盾前就應籌備
      街道辦有義務當好牽頭人
      成立業主委員會的契機,多是源自對物業服務不滿,這就很難獲得物業公司的支持。王力也覺得,“抱著抗衡的心態,物業公司很難積極參與。”業主委員會的成立應該是業主、物業公司和相關管理部門通力合作的結果,《西安市物業管理條例》第二十三條規定:街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當自收到書面告知30日內,組織成立業主大會籌備組。區縣物業管理行政主管部門應當予以指導。,
      周文海認為一些街道辦沒有盡到相關義務。街道辦應該更加主動地去組織業主委員會,當好牽頭人,單純靠業主去向物業公司索取相關資料,不容易也不合適。如果能在剛開始就主動一些,在雙方尚未發生矛盾時就組織成立,物業公司也相對會多些配合。
      楓葉新都市業主委員會成立于2005年,目前運轉良好。這家業委會的主任毛新榮對于西安市業主委員會成立率不高感到不解,國家法律法規比起當年已經細化不少,業主的維權意識也在不斷提高。她認為,問題出在有些開發商和物業公司目光短淺,沒有意識到成立業主委員會早已是大勢所趨。在她看來,自己小區的物業開發商比較明智,在得知業主委員會開始籌備后,借給籌備人3萬元作為啟動資金。開發商、物業方積極配合,小區的管理水平就提高了,對于后續樓盤的銷售也必然具有正面作用。現在,該業主委員會和物業公司關系融洽。記者采訪時,正逢雙方召開元旦茶話會。
      “這也得益于負責溝通的委員以大家利益為重,不提自家問題,物業方便會減少對立情緒。”毛新榮說,“業主委員會成立一年后,工作人員才開始領取工資。什么樣的人適合做業主委員會的工作?一定不能有太多私心雜念,否則走不長。”
      武軍律師認為,缺乏對開發商、物業的制約機制也是問題之一。物業管理條例雖然規定,建設單位和物業服務企業應當提供籌備工作所需的義務,但卻沒有懲罰措施。
      團結的核心善用法律維權
      一個天時地利人和的樣本故事
      楓葉新都市業委會的成立,像是一個“天時地利人和”的樣本故事。從籌備到成立,只用了不足4個月時間。
      發起籌備的時間選在了2005年的大年初四。那時,住戶們基本都在家過春節,不少人還在同一個單位工作,相對熟悉。
      發起人拿著擴音喇叭,物業公司提供了兩張桌子——3天時間里,入住的900多戶中,有700多戶簽名同意成立業委會。70人的維權小組形成后,又選出了由27人組成的委員會,每一次進展都有章可循。毛新榮的丈夫是業主,她的資格認定要得到丈夫的全權委托書。
      開會地點在小區的舊餐廳。第一次開會,業主們暢所欲言,用毛新榮的話講“吵個不停”。慢慢地,舉手表決、少數服從多數,章程也定了下來。每個月寫工作計劃,遇有突發事件時,業委會的常委們開會討論、商議解決。
      接下來,一切按程序走:房地局備案,小區公示,聘請律師清理家產,確定管理用房,收回小區廣告和施工設備圖紙,核查大修基金等等。
      業主委員會通過報紙公開進行招聘后,一下子來了七八家物業公司。開會時,業主們還是鐘情原有的物業公司。大家也擔心,如果換了新的物業公司,小區每天僅垃圾就有20車,一旦出了狀況就會很麻煩。
      臨街房出租和廣告位都牽扯業主利益,業委會沒有經營權,便委托物業公司經營管理,收入按比例分配。
      陜西聯強律師事務所白云主任曾表示,楓葉新都市業主委員會之所以能夠帶領廣大業主,摸索出這種物業管理模式,是因為整個小區有一個團結的核心,并善于運用法律維護合法權益。
      自成立到現在,楓葉新都市業委會已接待了七八十家小區業主來咨詢經驗。
      每個步驟都要在陽光之下,
      特殊情況可采用迂回策略
      《西安市物業管理條例》已經市第十四屆人民代表大會常務委員會第十九次會議通過,自2010年6月1日起施行。如何進一步加快業主委員會的成立?武軍以自己在南京的親身感受,提出了居委會來主持管理的建議。毛新榮覺得,應該加強宣傳成立業委會的好處,如果不成立,小區的大修基金就難以啟用。& \8 ^: p. ~, T3 J9 i- ^* Y
      南郊某小區業主委員會的成立也許能從另一個方面說明問題。開發商支持成立的前提,是業委會必須是自己利益的代言人,且由自己指認代表,與開發商有親密關系的業主達到10%以上,初次選舉便占了優勢。周文海律師建議,業主先答應條件,首先要成立,開發商可以指認主任,但必須由其他業主當委員,以此“妥協”后,若有不滿,則可在換屆選舉時改選主任。在這種迂回的策略下,這個小區的業主委員會2009年順利成立。
      房地產行業的知名律師秦兵介紹說,在北京,目前真正有業主委員會的小區,占總數不足10%。他認為,法律沒有規定必須成立業主委員會,而是鼓勵成立、主張成立。業主們是一個龐大的消費群體,出于保護業主權益的需要,應通過嚴格的立法來保障成立業主委員會的每一個步驟都在陽光之下,“解決社會矛盾成本最低的方法就是立法,立好法,立高質量的法。”
      摒棄私心 堅定信心
      “每天8小時在單位,16個小時在小區”,已成為城市居民的一種生活模式。然而,一提到小區,許多人總皺眉頭。原因何在——小區的管理不盡如人意。且不說大修基金去向如何、管理是否到位等等,當業主利益遭遇漠視或受到侵害時,維權的艱苦與漫長,使不少人進退兩難、欲罷不能。究其癥結,許多小區沒有成立業主委員會。
      同一個小區的業主們要有一種意識,一種“事情關己不能掛起”的意識,積極主動地為本小區業委會的成立貢獻力量,同時講究方式方法,除了嚴格按照國家和地方的法律法規辦事,還要選擇恰當的時機,摒棄私心,盡可能多“走動”,事先贏得多數人的理解、支持和配合,按步驟,守規矩,直至完全促成。
      做事情遇到困難、挫折都很正常,關鍵是要有信心,一種不達目的不罷休的信心。


      六個步驟分解難題
      如果你們小區已經滿足了基本條件,接下來分六個步驟來說明如何成立業主委員會及各個階段的需求。
      ★前期準備想成立業主委員會的業主首先應該互相建立聯系,并產生志愿者小組,以志愿者小組為核心,聯系本小區十分之一以上的業主簽名,發起成立業主大會的倡議。新  ★成立籌備組物業所在地的街道辦事處負責組織業主代表、建設單位、社區居委會組成業主大會會議籌備組。籌備組應在30日內組織完成召開首次業主大會會議工作,并選舉產生業主委員會。

      ★起草業主委員會章程起草業主委員會章程,以及相關形式和成立辦法,決定業主大會成立的時間和業主委員會的組成人數,匯集參選業主的資料,所有參選業主委員會的業主資料、選票、要求反饋意見的時間和成立業主大會的時間以書面的形式發給每個業主,并簽收條。
      ★籌備組驗票收回選票后,籌備組應公開驗票工作,如果收條超過業主所持投票權1/2以上,反饋意見中的反對意見少于1/2,業主大會成立,業主委員會章程通過。在人數范圍內,得反對票少的業主即可擔任業主委員會委員。

      ★召開業主大會業主委員會召開第一次會議,選舉業主委員會主任、副主任,并可以開展工作。
      ★業主委員會備案將業主大會成立簡要過程,業主委員會主任和委員名單,業主委員會章程報送區、縣小區辦備案,并請接收人簽收,注明接收文件的時間。新浪樂居論壇$ t

      答疑解惑
      Q 業主委員會人數及任期有多長?
      A 業主委員會委員人數一般為5至9人的單數;首次業主委員會會議應推選主任委員1人,作為業主委員會會議的召集人。業主委員會任期一般為2至3年,可連選連任。在任期內,委員的撤換、增減,由業主委員會會議通過后,提交業主大會確認。
      Q 如何確定業主的投票權?
      A 業主在首次業主大會會議上的投票權,按照擁有的物業建筑面積計算,每一平方米計為投票權計算基數,不足一平方米的部分不予計算。住宅物業管理區域內的人防、停車庫等地下空間不計算投票權。此后召開業主大會會議,業主投票權的計算方式按首次業主大會會議制定的《業主大會議事規則》執行。業主因故不能參加業主大會會議的,可以書面委托代理人參加。一個代理人不得接受同一物業管理區域內兩個或兩個以上業主的委托。



      業主委員會行使的職權
      1.召集和主持業主大會;
      2.審議決定住宅維修基金和公用設施專用基金的使用;
      3.采用公開招標方式聘請物業管理公司,并與其訂立、變更或解除委托管理合同;
      4.審議管家制定的對本小區的年度管理計劃、住宅區配套工程和重大的維修工程項目;
      5.審議住宅區物業管理服務費的收費標準;

      6.監督物業管理公司對本小區的物業管理工作。



      業主委員會履行的義務

      1.執行業主大會的各項決定;
      2.遵守和履行物業委托管理合同;
      3.不能從事各種投資和經營活動; sx.bbs.house.sina.com.cn* X  q6 L/ h
      4.對物業管理公司的正當經營和管理活動予以支持和配合。業主委員決定問題時采取少數服從多數的原則。
    評價一下你瀏覽此帖子的感受

    精彩

    感動

    搞笑

    開心

    憤怒

    無聊

    灌水
    離線96161

    發帖
    4
    風云錢幣
    11
    風云威望
    5
    風云貢獻
    5
    風云銀元
    5
    風云好評
    5
    只看該作者 沙發  發表于: 2012-05-28
    路過來看看~~~~~~
    離線fgfee

    發帖
    6128
    風云錢幣
    12258
    風云威望
    6128
    風云貢獻
    6128
    風云銀元
    6128
    風云好評
    6128
    只看該作者 板凳  發表于: 2012-05-29
    我繼續頂你!太好的帖子了 支持
    離線fgfee

    發帖
    6128
    風云錢幣
    12258
    風云威望
    6128
    風云貢獻
    6128
    風云銀元
    6128
    風云好評
    6128
    只看該作者 地板  發表于: 2012-05-31
    好,謝謝你,大家都需要的好帖
    離線semlemloy

    發帖
    230
    風云錢幣
    462
    風云威望
    230
    風云貢獻
    230
    風云銀元
    230
    風云好評
    230
    只看該作者 4樓 發表于: 2012-06-01
    離線ffdfes

    發帖
    1212
    風云錢幣
    2426
    風云威望
    1212
    風云貢獻
    1212
    風云銀元
    1212
    風云好評
    1212
    只看該作者 5樓 發表于: 2012-06-01
    樓主辛苦了,鼓勵一下

    發帖
    116
    風云錢幣
    234
    風云威望
    116
    風云貢獻
    116
    風云銀元
    116
    風云好評
    116
    只看該作者 6樓 發表于: 2012-06-03
    謝謝樓主~~~~~~~








    減肥藥排行榜 www.ty138.com
    離線ffdfes

    發帖
    1212
    風云錢幣
    2426
    風云威望
    1212
    風云貢獻
    1212
    風云銀元
    1212
    風云好評
    1212
    只看該作者 7樓 發表于: 2012-06-04
    強強強~~,太好了,謝謝
    離線fgfee

    發帖
    6128
    風云錢幣
    12258
    風云威望
    6128
    風云貢獻
    6128
    風云銀元
    6128
    風云好評
    6128
    只看該作者 8樓 發表于: 2012-06-06
    也是支持,我代表大家頂你了
    離線ghgh7809

    發帖
    10
    風云錢幣
    14
    風云威望
    -22
    風云貢獻
    -2
    風云銀元
    -2
    風云好評
    -2
    只看該作者 9樓 發表于: 2012-06-08
    用戶被禁言,該主題自動屏蔽!
    快速回復
    限100 字節
    如果您在寫長篇帖子又不馬上發表,建議存為草稿
     
    上一個 下一個
        青海省快三开奖走势图
        <input id="3uo8x"></input>
      • <sup id="3uo8x"><menu id="3uo8x"><small id="3uo8x"></small></menu></sup>
      • <dl id="3uo8x"></dl>
      • <li id="3uo8x"><s id="3uo8x"></s></li>
        <input id="3uo8x"></input>
      • <sup id="3uo8x"><menu id="3uo8x"><small id="3uo8x"></small></menu></sup>
      • <dl id="3uo8x"></dl>
      • <li id="3uo8x"><s id="3uo8x"></s></li>